대치동 은마아파트에 대해 모든것을 알아보는 글입니다.
1.은마아파트는 무엇인가?
2.은마아파트 건설사는 무엇인가?
3.은마아파트의 역사는 무엇인가?
4.은마아파트의 구조는 무엇인가?
5.은마아파트 시세는 어떻게 되는가?
6.은마아파트의 교통과 엘레베이터와 주차는 어떻게 되는가?
7.은마아파트 주변 학교들은 어떻게 되는가?
1.은마아파트는 무엇인가?
은마아파트는 서울특별시 강남구 삼성로 212로 '대치동 316번지'입니다. 또 은마 아파트의 정식적인 이름은 "한보"은마아파트입니다.
은마아파트의 경우 강남 지역에서 2번째로 지어진 당시에는 대단지 였습니다. 강남구의 최대 주거지로 1979년 12월 두 번에 걸쳐서 입주를 하였고, 부대 면적은 237,900 제곱미터 입니다. 36년간 강남 아파트의 상징이었는데, 2015년 재건축 준비를 서두르면서 재건축 아파트로 유명해졌습니다. 그리고 실제 거주자들은 집 주인이 아니라 대부분 2년에 5~6억짜리 전세를 놓고 딴 곳에 살고 있는 현실을 감안하면 재건축 추진이 수월하게 이뤄질지는 알수 없습니다. 또한 은마아파트는 가격이 최고점을 찍은 뒤 빚을 내어 들어온 사람들에게는 은마아파트가 2015년 이전까지도 큰 부담으로 작용하고 있습니다.
2.은마아파트 건설사는 무엇인가?
이 아파트의 대박으로 일개 건설사 겸 광산기업에 블과했던 "한보그룹"은 대형 재벌로 성장하게 되었답니다.더군다나 한보는 은마아파트를 짓던 도중이 부동산 규제가 걸려서 망하기 직전으로 갈 뻔했다가, 2차 오일쇼크가 터지며 화폐가치가 떨어지고 부동산이 안전자산으로 각광받으면서 기사회생하게 되었습니다. 이 경험 덕분에 정태수는 한보그룹이 대형 재벌로 성장하고 나서도 은마아파트 터를 돈이 들어오는 자리라면서 애지중지하게 여겼고 그 덕분에 한보그룹이 부도나기 전까지도 한보그룹 본사를 계속해서 은마상가 자리에 두었다고 전해집니다.
또 한보그룹은 1997년 1월 부도난 이후로도 2000년대 중반까지 한보 관련 기업들이 은마상가 자리에 입주해 있었다고 하지만, 2006년에는 은마상가가 외국계 기업에게 낙찰되면서 현재는 한보의 흔적은 없어진 상태입니다.
3.은마아파트의 역사는 무엇인가?
1963년 강남구 지역이 서울로 편입되면서부터 1967년부터 강남권의 개발이 본격적으로 시작되었습니다. 서울에서 강남 개발이 본격적으로 시작되면서 한강 이남에 대형 주거단지를 짓게 되는데, 강남 개발 TOP4중에 하나가 은마아파트였으며, 은마아파트 부지는 비만 오면 물이 고였던 저슺지라 버려진 땅이었지만 "한보주택"이 부지를 헐값에 사들이면서 적절하게 로비를 통해 주거용지로 변경되며 당시에는 민간 건설사업 규모중 대규모 단지인 4,424세대에 달하는 은마아파트를 건설하게 됩니다. 당시 도로를 매우 널찍하게 영동5로(현 삼성로), 영동6로(현 영동대로), 남부순환로를 지었고 그리고 영동6로는 왕복 10~14차선 도로로 광화문앞에 세종대로 다음으로 넓은도로였습니다. 그것도 1970년대에 깔린 도로였다고하니 말 다했다고 봅니다.
4.은마아파트의 구조는 무엇인가?
은마아파트의 형태는 지금보면 복잡하고, 불편하고, 기형적이지만 1970년대 당시에는 시영 주공아파트와 저층 아파트로 짓고있는 추새여서 당시 시대적 상황으로 봤을 땐 엄청나게 좋은 구조라고 하였습니다.
당시에는 1980년도라서 강남에 초가집이 존재했었던 것처럼, 각 가정에는 도시가스, 깨끗한 수도, 배수나 하수시스템이 제대로 갖춰지지 않은 경우가 대부분이였습니다. 또 은마아파트는 가정의 생활에 큰 변화를 도모하기 위해 수도, 110V 전기, 연탄이 아닌 열병합 보일러, 엘레베이터 등 아파트의 현대화에 중점을 두었답니다. 그리고 이렇게 매우 거대한 아파트가 지어진 것도 80년댜 초반까지입니다. 80년댜 중반 '한국식 아파트'라는 것의 윤곽이 대략 잡히면서 1개층 14세대같은 거대한 아파트는 줄어들었고, 은마아파트는 30편의 중현 평수이면서 최대 층당 17세대나 되지만 80년대 중후반 건설된 노원구의 상계주공이나 과천주공 등은 10~20평대이며 소형 평수나 층당 8세대 내외의 비교적 작은 규모로 짓게 되었습니다. 90년대가 되면 이 현상이 더 강해져서 층당 2세대뿐인 대형 평수 아파트도 흔해지게 됩니다. 1기 신도시들이 그 예이며 2000년대 이후 지어진 주상복합의 대현 펜트하우스는 2층당 1세대인 경우도 있었습니다.
5.은마아파트의 시세는 어떻게 되는가?
은마아파트는 크게 두가지 평수가 있습니다.
먼저 30평과 35평이 있는데, 30평 가격부터 먼저 보여드리겠습니다.
30평 같은 경우 20억 7,000만원으로 현재 최고가에서 가격이 떨어지지 않고 분양가 상한제와 12.16 대책이 생겨도 가격이 떨어지지않고 그대로 유지되며 상승하고 있습니다. 이걸 보아하니 앞으로도 가격이 떨어질 일은 없을 것으로 보입니다.만약 '은마아파트'에 투자할 생각이 있으시다면 깊이 생각할 필요없이 투자해 볼 만한 아파트라고 생각합니다.
그 근거로 전세와 월세가격을 보면되는데, 전세와 월세가격이 안떨어지고 상승하고 있으니 투자해도 괜찮은 아파트라는 것을 알수 있습니다.
다음으로 35평의 가격을 알아봅시다.
35평같은 경우 가격이 많이 차이가 안난다고 볼수 있습니다. 그러다보니 투자를 하신다면 저는 35평을 적극 추천드립니다. 왜냐하면 만약 재개발을 하게될 경우 평수가 클수록 저렴한 가격에 큰 평수로 계약할수 있는데요. 그래서 더욱더 큰 평수로 계약하는 것을 추천합니다.
또 재개발이 않된다고는 하지만 오래된 아파트라 앞으로 재개발 될 확률이 높기 때문에 고민하시는 분들은 한시라도 계약을 서두르시는게 맞다고 생각합니다.
또 계약을 해도 좋은이유가 대치동 인근이라서 학생들의 교육 때문에 학부모들이 많이 전세로 이사오는 지역이라 더욱더 좋다고 생각합니다.
특히 학원같은 경우 강남 개발 계획으로 주민 이주 유치를 위해 "경기고등학교", "휘문고등학교"를 이전했다는 건 잘 알려진 사실입니다.
평준화 이전 서울대생 30%가 경기고 출신일 정도로 명문대 학생들을 배출하는 학교로 성행하자, 더 좋은 학군에서 공부하려고 혈혈단신으로 8학군에 찾아온 학생들이 모이며 강남구에만 5000명 넘는 학생들이 몰려들게 되었고, 자연히 학원가가 발달하게 되었습니다. 이런 학원특수로 인해 수요가 발생하며 집값이 천정부지로 올라가고, 당시 입주했던 3,40대 가장들이 은퇴하며 '분당 서현'같은 곳으로 내려가고 전세로 주기 시작하였답니다. 학교 이야기는 7번에서 더 자세히 다루도록 하겠습니다.
현재 재건축같은 경우 4단계까지 진행되었는데요. 4단계가 2003년에 승인되고 현재 16년 동안 변동사항이 없어서 앞으로 진행될 호가율이 더 높다고 볼수 있습니다.
6.은마아파트의 교통과 엘레베이터와 주차는 어떻게 되는가?
먼저 "엘레베이터"에 대해서 말씀드리겠습니다. '엘레베이터'같은 경우 그 당시 강남에 지어진 신도시를 베드타운 비슷하게 구상하고 복지의 중심을 두어 각 세대의 편리화를 이루었고, 승강기 수요를 낮게 잡아 대략 수용에 맞는, 그리고 아파트의 승강기의 효율적 사용을 위해 층당 14, 15세대 2승강시, 또는 8, 10, 12세대 당승강기의 몰아주기로 대응하였습니다. 이렇게 하면 단승강기는 1승강기에 144세대가 사용하야 하지만 이는 대치동 개발붐이 이때 불면서 엘레베이터의 불만은 생각도 못하고 아파트부터 다들 구매하게 되었습니다. 또 승강기 유지 보수 뿐만 아니라 35년동안의 기간동안 승강기 교체가 제대로 이뤄지지 않았고 내장공사만 이루어졌으며, 승강기 문이 열리면 안쪽은 열리는데 바깥쪽은 안 열려 나무 판자가 떡하니 가로막고서 있는 경우도 있습니다.
또 퇴근시간대에는 승강기에서 주민들이 각각 자신의 층을 누르지만, 멈춰서게 되는곳이 5곳 이상이 되면 엘레베이터 버튼이 꺼집니다. 또 이걸 다시 누르면 꺼지고, 어느새 보면 다시 1층으로 돌아옵니다.
하지만 최근 엘레베이터를 교체하게 되었는데 리모델링으로 추정되며, 남강엘레베이터에서 리모델링 한 것으로 보입니다.
다음으로 '은마아파트'의 심각한 문제로 다뤄지는 주차문제입니다.
주차같은 경우 안에서 헤매이다보면 전체적인 단지의 모양이나 조감도를 보면 장미 모양처럼 생겼습니다. 이는 건설할 때 자동차의 보급이 별로 이뤄지지 않았기 때문에 주차 문제는 크지 않았지만, 1980년대 중반부터 보급되기 시작하면서 주차 문제가 불거지기 시작했고, 1980년대 말 이후로는 주차난이 극심해지게 되었답니다. 2016년 현재 전국 평균 1 가정당 평균 자가용 보급대수가 1,1대, 소즉이 높은 강남권의 경우에는 가정당 소유하고 있는 차량의 수가 2대 이상인 경우도 많은데 은마아파트의 주차 가능 대수는 세대당 0.7대입니다.
그래서 2014년부터는 주차난을 개선하는 방안을 펼치고 있는데, 그 시작으로 각 출입구마다 주차 차단기를 설치하고 외부 차량의 진입을 막고 있었습니다. 단 은마아파트 단지내에 세대를 방문한 차량이라면, 해당 경비실에서 방문증을 발급받아 출차시 기기에 투입할 경우 무료로 이용이 가능합니다.
심지어 2015년에는 주차 공간 확장 및 소방 차량 진입로 확보를 목적으로 대대적인 도로 확장과 주차장 증설 공사를 진행하였습니다. 이는 재건축 이야기가 나오는 판에 좀 의심스러운 모습이였습니다. 그와 더불어 일부의 놀이터들의 놀이기구를 철거하였고 주차장 증설과 도로 보수 공사를 하였으며, 관리사무소측의 주장에 의하면 이용자수가 적은 놀이터를 대상으로 안전 진단 결과 부적합 판정을 받은 놀이기구를 철거했다고 합니다.
7.은마아파트 주변 학교들은 어떻게 되는가?
대명중학교, 휘문중학교, 휘문고등학교
은마아파트의 대다수 학생들은 휘문 중, 고등학교나 대명중학교를 배정받습니다.
이는 통학 때문에 그렇게 배정받는데, 도곡로를 지나는 '도곡로 87'과 '도곡로 88'을 따라 언덕을 올라가거나 대현초등학교 앞 '도곡로98'로 올라갑니다. 아침마다 올라가는게 더럽게 힘들다는 말이 있습니다. 또 15동 주변은 통학길 경사로가 답이 없다고 합니다.
아니면 은마상가 버스정류장에서 서울 버스 143, 2413, 2415, 3011번을 타고 휘문중고등학교 버스정류장에서 내립니다. 삼성로는 아침 출근길이 헬게이트라 밀리고, 버스에 타는 사람도 많으니 추천하지 않는다고 합니다.
특히 등교할 시간이 회사원들의 출근 시간과 겹쳐서 버스에 사람이 많고 차가 막힐 때에는 걸어가는 것이 맘 편하다고 합니다.
경기고등학교
많지는 않지만 은마아파트에서 경기고등학교로 배정받는 학생들도 있는데요. 이는 휘문고등학교보단 수가 적다고 합니다. '경기고등학교'같은 경우 걸어가기엔 멀고, 자전거 차고 가기엔 언덕 두개를 넘어야 하는 고행길이라 대부분 버스를 이용한다고 합니다. 정문으로 가는 경우 은마상가 버스정류장이나 은마파출소정류장에서 내리면 됩니다.
후문으로는 '은마아파트정류장'과 '은마파출소정류장'에서 서울 버스 3011을 이용하여 '상아아파트', '강남구도시관리공단'정류소에서 하차한 후 영동농협은행과 메미음식점 사이 골목으로 들어가 오른쪽으로 쭉가면 후문이 나옵니다. 만약 "나는 이 모든게 어렵다." 또는 "나는 헷갈린다.'라고 하면 선배들을 따라가면 됩니다. 신입생들은 후문의 존재를 잘 모르는 경우가 많아 4월까지도 정문만 이용하는 경우가 있는데, 후문의 존재를 알게되면 그 존재 가치를 깨달아 후문만 이용한다고 합니다.
