이번 글은 저와 같이 아파트에 거주하시는 분들일 경우 무조건 필수적으로 알고 계셔야 하는 "장기수선충당금"에 대해 말씀드리고자 합니다.
저도 부동산 관련하여 공부를 하였던 터라 여러분들께 자세히 말씀드릴 수 있을 것 같으니 잘 읽으시고 참고해주식 바랍니다.
그럼 우선 목차에 대해 간략히 말씀드리도록 하겠습니다.
[아래에 있는 자료들의 사진은 제가 직접 촬영해 제작한 사진입니다. 참고바랍니다.]
1.장기수선충당금이란?
1-1. 장기수선충당금 의의
1-2. 해당하는 대상 공동주택 기준
2.장기수선충당금 계산 방법
2-1. 대략 부과되는 금액
2-2. 충당금 계산 방법
3.장기수선충당금 전세 월세 관련 내용
3-1. 장기수선충당금 반환받는 법
3-2. 분양임대일 경우 반환받는 법
4.장기수선충당금 금액
4-1. 수선유비지와 충당금 분리 방식
4-2. 산정 및 적립 방식
4-3. 충당금 반환의 경우
4-4. 충당금 사용하는 경우
5.기타 장기수선충당금 관련 내용들
QnA
1. 장기수선충당금이란?
원래 "장기수선충당금" 의의 란 "300세대 이상의 아파트, 승강기가 설치된 아파트 또는 중앙집중식 난방방식의 아파트 등의 관리자가 장기수선계획에 따하 주요 시설의 교체 ... 징수해 적립하는 것"을 의미합니다.
즉, 쉽게 말하자면 300세대 이상의 아파트에서 적금을 부어놓는 것이라고 생각하시면 될 것 같습니다.
그러므로 "장기수선충당금" 관련하여 문의를 한다라고 하면, 본인이 거주하고 있는 "관리사무소"에 방문하여 문의하시면 어느정도 알아보실 수 있으실 텐데 이 내용은 밑에서 더 자세히 말씀드리겠습니다. !!
그렇기 때문에 "장기수선계획에 따라 아파트의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 비용을 말합니다. 장기수선충당금 적입 관리주체는 장기선계획에 따라 아파트의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립합니다.
혹시나 궁금해 하실 분들을 위해 말씀드리자면 300세대 이상의 아파트나 엘베, 중앙난방 지역난방을 사용하는 공동주택에서 "장기수선충당금"을 적립하지 않을 경우에는 해당 공동주택에 최대 500만 원의 과태료를 부과할 수 있게 됩니다. 그렇기 때문에 본인의 아파트가 "장기수선충당금"을 제대로 적립하고 있는지도 확인해두면 되움이 될꺼에요. !!
[장기수선충당금을 적립하지 않는 자는 500만원의 과태료를 부과받는다는 내용은 「공동주택관리법」 제 102조제3항제11호, 「공동주택관리법 시행령」 제 100조제1항 및 별표9를 참조하시면 해당 내용을 확인하실 수 있습니다.
Q. 거주하는 곳이 아파트가 아닌데도 "장기수선충당금"을 내야하나요?
네. 때에 따라 내야하는데, 본인이 거주하는 곳이 아래 내용에 포함되는 곳일 경우 부과 됩니다.
첫째, 300세대 이상의 공동주택으로써 아파트, 연립주택, 다세대주택 중에서 300세대 이상을 한 거주지에 건축한 공동주택을 말하며, 승강기가 설치되어 있지 않거나 중앙집중식난방방식 또는 지역난방 방식의 공동주택이 아닌 300세대 미만의 공동주택은 장기수선계획 수립 및 조정 대상이 아닙니다.
둘째, 승강기가 설치된 공동주택일 경우 300세대 미만이라 하더라도 주요시설물을 보수 또는 교체해야하며 의무관리대상 공동주택이 아닌 즉, 150세대 미만의 아파트, 연립주택, 다세대주택이라고 하더라도 승강기가 설치된 경우에는 장기수선계획 수립 대상이 됩니다.
셋째, 중앙집중식 난방방식 또는 지역난방 방식의 공동주택일 경우 주요 시설물을 보수 교체해야 하기 때문에 이 역시 의무관리대상 공동주택이 아니더라도 장기수선계획 수립 대상에 포함됩니다.
2. 장기수선충당금 계산 방법
장기수선충당금의 금액을 부과하는 방식은 관리비와 같이 평수별로 평형당 금액이 다르게 측정됩니다.!! 그래서 이러한 부분들이 합해서 평형별로 관리비가 차이가 많이 나게 되는 것이기도 하구요. !
현재 제가 거주하고 있는 아파트의 경우 구축이라 어느정도 한 달에 모으는 편인데 대략 14,000,000정도 한 달에 적립해두는 것 같습니다. ! 이 금액으로 아파트의 공사비를 사용하게 됩니다.
본인이 거주하고 계시는 아파트의 '장기수선충당금'의 계산 방법이 궁금하시다면, 관리비 영수증을 잘 살펴보시면 세부사항까지 꼼꼼히 나옵니다. 추가적인 내용은 영수증을 통하여 확인하시면 될꺼에요.
더불어 함꼐 알려드릴 내용 중 계산법에 대해 간략히 말씀드리면 아래와 같습니다.
3. 장기수선충당금 전세 월세 관련 내용
요즘은 미디어 덕분에 "장기수선충당금"과 관련하여 제대로 알고 계신 분들이 많이 계십니다. 그럼에도 불구하고 몇몇 잘못된 내용들이 있어 아래와 같이 정리해 두었으니 전세와 월세로 거주하고 계신데 본인의 아파트가 '장기수선충당금'을 부과한다면 아래 내용을 참고해주세요.
먼저 월세와 전제로 거주하시는 분들일 경우 본인이 내고 있는 '관리비'에서 장기수선충당금을 받을 수 있습니다. 바로 집주인 분에게 받으시면 됩니다.
본인이 지금까지 냈었던 '장기수선충당금' 금액은 관리사무소에 찾아가시면 프린트 해줍니다.
그리고 그건 당연히 집주인이 드려야 하는 금액이 맞구요.
Q. 만일 현재 거주하는 곳이 임대주택 즉, 10년후 분양으로 전환되는 곳일 경우에는?
현재 거주하는 곳이 임대주택일 경우 10년 후 분양으로 전확되는 시점부터 집주인이 "장기수선충당금"을 부과하면 됩니다.
그 전까지는 분양을 한 사업주체에서 부과하게 됩니다.
4. 장기수선충당금 금액
장기수선충당금은 단순히 고장이거나, 일부 부품의 교체로 수리가 가능하면 '수선유지비'를 사용하도록 하는데, 전체교체가 유일한 방법일 때에는 번면수선 최소단위를 확인하여 "장기수선충당금"을 사용해야합니다.
즉, 아파트 운영에 큰 자금이 필요하게 되는 경우에 '충당금'을 사용하게 된다는 의미입니다.
위에서 말하였던 '수선유지비'와 '충당금'을 사용하는 기준에 대해서는 아래 자료화면을 참고해주세요.
위 자료와 같이 '부분수리(수선유지비)'로 사용하게 될 경우는 최소단위 이상 해당이 아니여야 하며, 부분수선이 수립기준에 정의가 되어 있지 않아야만 '수설 유지비'로 처리하게 됩니다. 이 자료를 통해 알수 있는 사실은 구축 아파트일 경우 세대 모든 구성원이 함께 고쳐야 할 경우가 많이 생기는데, 이로 인해 어느정도 가격의 변동이 있을 수 있다는 생각이 들었습니다.
만약 장기수선충당금을 소액지출로 사용해야할 경우에는 아래와 같은 경우에 해당합니다. 갑작스런 배관의 누수, 배수펌프의 고장, 승강기 고장 등 예기치 못한 경우로써 장기수선계획의 수선주기에 따라 수선이나 보수를 할 수 없는 경우 예외적으로 소액의 범위 내에서 장기수선 대상범위와 사용요건, 금액한도를 정하여 사용이 가능하도록 규정합니다. 그리고 사용한 금액은 장기수선공사 관리대장에 기록 후 장기수선충당금 소액지출을 선 집행하고, 차기 장기수선계획 검토 및 조정 시 장기수선계획에 반영하여 해당 업무편의 도모합니다.
Q. '장기수선충당금' 금액 관련 산정 및 적립의 방식은?
관리주체는 장기수선충당금의 월 부과금액 등 그 명제(적립요율 및 사용한 금액 포함)를 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지 및 동별 게시판과 공동주택관리정보시스템에 공개하여야 합니다.
Q. 장기수선충당금 반환의 경우는?
소유자는 장기수선충당금을 사용자가 대신하여 납부한 경우에는 그 금액을 반환하여야 합니다.
또 관리주체는 공동주택의 사용자가 장기수선충당금의 납부 확인을 요구하는 경우에는 지체 없이 확인서를 발급해 주어야 합니다.
마지막으로 공동주택의 소유권을 상실한 소유자가 장기수선충당금을 미납한 때에는 관리비 예치금에서 정산 후 그 잔액을 반환하여야 합니다.
Q. 우리 공동주택 분들이 모아둔 충당금은 어디에 사용되나요?
공동주택의 공용부분에 사용되며 입주민이 세대에서 단독으로 사용하는 공간을 제외한 부분을 의미합니다. 건물의 계단, 복도, 입주홀, 승강기 등 공동주택의 입주민이 공동으로 사용하는 시설과 관리사무소, 경비실, 경로당, 주민공동시설 등 공동주택 입주민이 공동으로 사용하는 부대시설 및 복리시설을 포함합니다.
5. 장기수선충당금 기타 관련 내용
Q. 최초 인수인계는 어떻게 하는 걸까요?
장기수선계획의 작성은 사업주체 또는 주택법 제66조제1항 및 제2항에 따라 리모델링을 하는자가 작성하여 사용검사 시 제출하며 사용검사권자는 입주자대표회의가 정한 관리주체에게 인계합니다. 사용검가권자는 사업주체 또는 리모델링 하는 자에게 장기수선계획의 보완을 효구할 수 있습니다.
또 사업주체 또는 의무관리대상 전환 공동주택의 관리인은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 해당 관리주체에게 공동주택의 관리업무를 인계하여야 합니다.
- 입주자대표회의의 회장으로부터 주택관리업자의 선정을 통지받은 경우
- 법 제6조제1항에 따라 자치관리기구가 구성된 경우
- 법 제12조에 따라 주택관리업자가 선정된 경우
Q. 장기수선계획은 몇 년마다 바뀌나요?
입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고 필요한 경우 조정하도록 하고 있으므로 적정하게 관리되고 있는지 확인하고, 적정하게 관리되고 있지 않을 경우 수선주기 및 공사종별 필요금액 산정을 위해 회의록 등 관련 자료를 확인하여 장기수선게획 검토 및 조정 이력을 확인해야 합니다.
추가로, 설계도서는 장기수선계획 검토 및 조정 시 장기수선 대상에 포함될 시설물을 확인하고 송사물량 산출 시 중요한 기준이 되므로 설계도서가 보관되어 있지 않은 경우에는 별도의 용역 등을 시행하여 작성, 보관이 필요합니다.
즉, 간단히 말씀드리자면 3년 마다 조정하고 별도의 용역을 필요로 하는 경우가 있다고 생각하시면 됩니다.
Q. 그렇다면 수선주기는 어떻게 정하는 것인가요?
수선 또는 교체주기가 도래한 건축물 또는 시설물에 대한 공사 여부를 먼저 판단합니다. 그리고 난 후 조정범위를 확정하고 시설물 상태와 계획을 비교하여 공사시기를 앞당기거나 예정년도에 공사를 시행할 필요가 없다고 판단될 경우 수선주기를 조정하여 수성 예정년도를 연기할 수 있습니다. 다만, 예정년도가 경과괸 경우에는 상기 방법에 따라 조속히 조정 후 공사를 시행해야 합니다. 만약 이를 불이행 할 경우 과태료 처분 대상에 포함되며 조정시 향후 3년 이내에 우선 시행해야 할 공사인지 검토 후 장기수선충당금 적립액을 확인해야 합니다. 그리고 공사비가 부족할 경우 인상을 검토할 수 있습니다.
Q. 장기구선계획 조정의 서명동의를 입주자대표회의가 받지 않아도 되나요?
입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고, 필요한 경우 입주자대표회희 의결로 조정하여야 합니다. 만일 입주자 과반수의 서면동의를 언은 경우에는 3년이 경과하기 전에 조정할 수 있다고 규정되어 있습니다.
